マンションリフォームのできること・できないこと

こんにちは。
車を運転していると、最近は田舎の方でも新築分譲マンションがすごく増えてきているなぁと感じる、リファイン近江八幡のたまいです。

しかし、戸建てはもちろんマンションも年々価格が高騰しており、近年は、中古マンションを購入してリノベーションする方が年々増加傾向にあります。
しかし、マンションは戸建のようにどこでも自由にリフォームができるというものではありません。マンションには法律で『共有部分』と『専有部分』の2つに分けられています。

『共有部分』
エントランスや階段、エレベーターや廊下などマンションの住居者全員が利用する部分

『専有部分』
所有者個人が専有で使用する部分。
所有する部屋の内側の壁や床、天井などを含む居住スペースを指すため、リビング・ダイニング・キッチンや洗面脱衣所・浴室・トイレなども専有部分に含まれます。

マンションでリフォームが可能なのは基本的に『専有部分』となります。
しかし実際には自分の住む部屋すべてが専有部分というわけではなく、バルコニーや窓、玄関扉などは『共有部分』に該当します。バルコニーはいざという時に住人共通の避難経路になったり、窓は建物全体の外観に影響します。また、玄関扉も廊下側から見たときに建物のデザインに関わってくる部分ですので共有部分に該当します。ただし、玄関扉の室内側や鍵などは専有部分となることが一般的です。

さらに、マンションの構造によってもリフォームの自由度が制約されます。
マンションの構造は大きく分けて『ラーメン構造』と『壁式構造』の２種類にわかれます。

『ラーメン構造』
主に柱と梁で建物の構造を支えています。格子状の枠組みを積み重ねて建物ができているイメージです。中層、高層マンションはほとんどがラーメン構造です。この場合、基本的には壁を取り外して間取りを変えるリフォームが可能なため、間取りの自由度は高いです。

『壁式構造』
柱や梁を使わずにワンフロアずつ壁と天井を組み立てて、コンクリートを打設したものです。そしてそれを何重にも組み上げていく式です。各部屋を仕切る壁全体が建物を支える重要な働きをしているため、建物はしっかりしている一方で、大幅な間取り変更ができないのも特徴です。

〈室内のできること・できないこと〉

①
△水まわり設備の交換
住戸内の設備機器は交換や移設は可能です。ただし、排水管と換気扇は移動距離が長いと水の流れが悪くなったり、空気の吸い込みが悪くなったりするため注意が必要です。また、配管が階下の住戸の天井にある場合はできません。

△ガス→IHクッキングヒーターに交換
消費電力が大きいため、現在の電気容量で使用可能か、電気容量が増やせるかを管理組合や電力会社に確認が必要となります。

②
〇内装の変更
壁紙の貼り替え、室内ドアなどの建具は自由に変えられます。システム収納なども自由に取り付けられます。

③
〇断熱性を上げる
壁や天井の内側に断熱材を充填して断熱性を上げることが可能です。内窓を設置して窓の断熱性を上げることも可能です。

④
〇間取りの変更
間取りの変更は自由にできます。ただし、壁式構造の場合は外せない壁があるので事前に確認が必要です。

⑤
×窓ガラス・サッシの交換
サッシは共有部分に該当し、外観に影響するため交換はできません。窓ガラスの交換は管理組合に確認の上、交換ができる場合もあります。なお、内窓の設置は可能です。

⑥
×玄関ドアの交換
ドアの外側は共有部分なので、ドア本体の交換はできません。しかし、内側は専有部分のため塗装はできます。鍵の交換は管理組合に確認のうえ行いましょう。

⑦
×パイプスペースの移動
給排水管、ガス管、電気配線などのタテ配管は共有部分のため移動はできません。

⑧
〇コンセントの増設
数を増やしたり位置の移動、スイッチの交換は可能です。ただし、各住戸の電気容量は限られているため使用量をオーバーするとブレーカーが落ちてしまうため注意が必要です。

⑨
△床材を変更する
カーペットや畳からフローリングに変える場合や遮音性の低いフローリングにした場合、下階への床音をめぐるトラブルが発生する可能性があります。そのため、管理規約ではトラブル防止のためにリフォームの際の床材の性能レベルを規定している場合が多く、フローリングを禁止している場合もあります。まずは管理規約を確認しましょう。

〇床暖房の設置
床暖房の設置はできますが、消費する電気やガスは各住戸で使用可能な範囲に限られます。また、床の高さを上げなければならない場合もあります。

⑩
×耐震性を上げる
耐震補強はマンション全体にかかわることなので住戸単位ではできません。

その他
△エアコンの増設
エアコンは消費電力が大きいため、住戸内の電気の全体容量と各部屋に配電している経路の電気容量を確認することが必要です。さらに、エアコンを設置するためにはエアコンスリーブ(配管のための穴)と室外機置場が必要となります。居室内にエアコンスリーブがあったとしても、設置したい場所から離れていたり、大きさが不十分の場合は設置ができない可能性があります。もちろん、勝手に壁に穴をあけることはできませんので、注意が必要です。ただし、隣り合った部屋であれば、室外機が1台で室内機を複数設置できるマルチタイプのエアコンもあります。

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マンションによっては、専有部分であっても管理規約に独自のルールが定められている場合もあるため、まずは管理規約を確認したり管理組合に問い合わせておくことが大切です。マンション・戸建てどちらの事でもお気軽にご相談ください。

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